Come calcolare un moltiplicatore di reddito lordo
Il moltiplicatore del reddito lordo, o GIM, offre un metodo semplice per valutare investimenti o immobili commerciali utilizzando i dati relativi alle vendite e alle locazioni. La forza di questo calcolo è nella sua semplicità, poiché richiede solo due pezzi di dati per confrontare le proprietà o estrapolare valori di proprietà comparabili. La debolezza del calcolo è che il GIM non considera le spese operative di una proprietà, il che significa che il valore proiettato potrebbe non dipingere un'immagine reale del valore complessivo. Inoltre, se le proprietà sono dissimili, il GIM potrebbe non offrire una metrica comparabile.
Moltiplicatore di reddito lordo
Il GIM è semplicemente un rapporto tra valore della proprietà e reddito lordo. In genere, questo calcolo utilizza il reddito annuale e non include le spese, come utilità, licenze o manutenzione. È possibile calcolare il GIM sulla propria proprietà, se si conosce il valore corrente, oppure è possibile ricercare le cronologie di vendita e noleggio correnti da proprietà comparabili. Il GIM risultante ti consente di estrapolare il valore della tua proprietà. Il calcolo del GIM richiede che si divida il valore della proprietà in base al reddito totale della proprietà, inclusi affitto, distributori automatici e servizi. Ad esempio, se una proprietà da $ 400.000 produce $ 100.000 di entrate totali, dividere $ 400.000 per $ 100.000 per calcolare il GIM di 4.
GIM medio
Se stai tentando di utilizzare un GIM per stimare il valore di un'altra proprietà, devi calcolare il GIM di numerose proprietà comparabili e prendere la media. In questo modo si equalizzano i dati, quindi non si utilizza inavvertitamente un GIM insolitamente alto o basso da una proprietà anormale. Per calcolare questa media, aggiungi le cifre GIM di ogni proprietà e dividi per il numero di cifre. Ad esempio, se hai calcolato il GIM per quattro proprietà e ottenuto 4, 3, 5, 6 e 4, 5, aggiungi queste cifre insieme per ottenere 18 e dividi per 4. Questo calcola il GIM medio di 4, 5.
Valori di estrapolazione
Armato con un GIM medio, puoi stimare il valore di altre proprietà, incluse quelle che possiedi. Dovrai tabulare il reddito annuo totale, come hai fatto prima, e moltiplicare il risultato per GIM. Continuando con l'esempio, se una proprietà produce $ 120.000 all'anno, moltiplicare $ 120.000 volte 4, 5 per stimare il suo valore di $ 540.000. Questa cifra dovrebbe essere utilizzata solo come precursore di una valutazione più completa, ma è utile per una stima rapida.
Calcoli simili
Esistono diverse varianti nel calcolo GIM. Una variante comune sta usando il reddito mensile, che produce un GIM più elevato. Potresti considerare questo approccio se il reddito mensile è più facile da calcolare, ma questa cifra produrrà comunque un valore simile. GIM può anche utilizzare cifre potenziali o efficaci. Il primo presuppone l'ammontare massimo di reddito che la proprietà può produrre, ma quest'ultimo tiene conto del mancato guadagno dovuto alla vacanza o al rimodellamento. Il moltiplicatore di affitto lordo, o GRM, è simile a GIM, tranne che considera solo il canone di locazione e omette altre fonti di reddito, come distributori automatici e servizi.